¿Por qué el SAT me cobra si no vivo en México?
México grava los ingresos por fuente de riqueza ubicada en territorio nacional. Si tu propiedad está en México y genera renta, el ingreso es mexicano — sin importar dónde vivas tú o dónde tengas tu cuenta bancaria. La plataforma (Airbnb, Booking, VRBO) está obligada a retenerte impuestos y enterarlos al SAT.
Sin RFC = retención del 20% sobre ingreso bruto
Si no estás inscrito en el SAT, Airbnb retiene 20% de ISR + 16% de IVA sobre cada reservación. Con RFC mexicano, esa retención baja al 4% de ISR (régimen Plataformas Tecnológicas).
Tus 2 escenarios fiscales
Como host extranjero con propiedad en México, perteneces a uno de estos dos perfiles:
Extranjero sin RFC en México
- ISR
- 20% retención sobre ingreso bruto
- IVA
- 16% retención total por la plataforma
- Cero trámites en México
- No necesitas e.firma ni residencia
- Tasa de ISR altísima (20% sobre ingresos brutos, sin deducciones)
- No puedes recuperar IVA acreditable
- No puedes emitir CFDI a tus huéspedes
Extranjero con RFC en México
- ISR
- 4% retención definitiva (Plataformas) o régimen elegido
- IVA
- 16% (50% retenido por la plataforma)
- ISR baja del 20% al 4%
- Puedes acreditar IVA y deducir gastos
- Emites CFDI y conciliación correcta
- Requiere RFC, e.firma y domicilio fiscal en México
- Apoderado legal recomendado
Simulador: con RFC vs. sin RFC
Ve cuánto te ahorras al darte de alta en el SAT
Resultado mensual
- ISR retenido
- $8,000
- IVA retenido
- $6,400
- Total retenciones
- $14,400
- Recibes neto
- $25,600
* Estimación. El IVA puede recuperarse parcialmente con RFC al acreditar gastos.
Fideicomiso: cómo afecta tu fiscalidad
Si tu propiedad está en zona restringida (50 km de costa o 100 km de frontera), eres beneficiario de un fideicomiso bancario, no propietario directo. Esto NO cambia tu obligación fiscal: los ingresos siguen siendo tuyos y tributan a tu nombre. Pero implica:
- Pago anual al banco fiduciario (USD $500–$700) — deducible si tributas en régimen general o actividad empresarial.
- El banco emite CFDI por la cuota fiduciaria — pídelo cada año.
- El fideicomiso debe estar registrado en el SAT con tu RFC para poder acreditarlo correctamente.
Tratados para evitar doble tributación
México tiene tratados con más de 60 países. Esto significa que el ISR que pagas aquí lo puedes acreditar en tu país de residencia, evitando pagar dos veces por el mismo ingreso.
| País | Convenio | Cómo aplica |
|---|---|---|
| Estados Unidos | Sí (1992) | Acreditas el ISR pagado en México contra tu impuesto federal en EE.UU. (Form 1116). |
| Canadá | Sí (2006) | Crédito fiscal por impuestos pagados en México. Reportar en T1 General. |
| España | Sí (1992) | Crédito por impuesto pagado en México en el IRPF. |
| Reino Unido | Sí (1994) | Crédito de impuestos extranjeros (Foreign Tax Credit). |
| Alemania | Sí (2008) | Método de exención con progresión sobre rentas inmobiliarias. |
| Francia | Sí (1992) | Crédito de impuesto igual al ISR mexicano pagado. |
| Argentina | Sí (2015) | Crédito por impuesto pagado en México. |
Pasos para regularizarte ante el SAT
- 1
Tramitar RFC sin CURP
Como extranjero sin residencia mexicana, tramitas RFC con pasaporte y comprobante de domicilio en México (puede ser el de tu propiedad).
- 2
Obtener tu e.firma (FIEL)
Cita presencial en cualquier oficina del SAT en México. Es indispensable para firmar declaraciones electrónicamente.
- 3
Inscribirte en régimen de Plataformas Tecnológicas
El más simple: 4% retención definitiva. Sin pagos provisionales si solo cobras vía Airbnb/Booking.
- 4
Subir tu constancia de situación fiscal a Airbnb
Desde tu cuenta de Airbnb → Configuración → Impuestos. Esto baja la retención del 20% al 4%.
- 5
Designar apoderado legal (opcional pero recomendado)
Un contador o despacho en México que reciba notificaciones y gestione trámites. Cuesta entre $3,000–$8,000 MXN al año.
¿Eres extranjero y quieres regularizarte sin viajar a México?
Te tramitamos RFC, e.firma vía apoderado y conectamos tu Airbnb al SAT. Todo en remoto.
Sin compromiso · 100% confidencial
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener propiedad en zona restringida (playa o frontera) siendo extranjero?
Sí, pero la Constitución exige que sea a través de un fideicomiso bancario (FIDEICOMISO) si la propiedad está dentro de los 50 km de costa o 100 km de la frontera. Esto incluye Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Los Cabos, Puerto Vallarta y zonas similares. El fideicomiso te da los mismos derechos que un dueño y se renueva cada 50 años.
¿Necesito apoderado legal en México?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Un apoderado puede recibir notificaciones del SAT, firmar declaraciones y representarte en trámites. Sin apoderado, tendrás que viajar a México para gestionar tu e.firma y domicilio fiscal.
¿Qué pasa si Airbnb me retuvo el 20% pero yo ya tengo RFC?
Tienes que actualizar tu información fiscal en Airbnb cargando tu RFC y constancia de situación fiscal. Una vez validada, te aplicarán el 4% (régimen Plataformas Tecnológicas) o el régimen que tengas registrado. Las retenciones del 20% que ya pagaste son definitivas — no se devuelven, pero ya no se aplicarán hacia adelante.
Si vendo la propiedad, ¿pago impuestos en México?
Sí. La enajenación de inmuebles en México por extranjeros causa ISR del 25% sobre el precio de venta o 35% sobre la ganancia (puedes elegir la menor). Se retiene en la escritura ante notario. Si tu país tiene tratado, puedes acreditar este impuesto allá.
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